海納百川》「住房回購」不易扭轉樓市下行趨勢(易憲容)

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大陸爲「穩樓市」,多地政府出手回購商品房,江蘇省蘇州市已計劃在10個板塊回購約1萬套新房。圖爲南京市民騎車經過一處在建樓盤。(中新社)

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中國樓市危機舉世矚目,不僅影響今年中國經濟的穩增長,也給面臨下行中的世界經濟帶來巨大陰影。所以,今年以來中國政府密集地發佈了一系列救樓市的調控政策,先是放鬆各種限購令、限貸令,然後下調住房按揭貸款利率、降首付、降稅費、提升公積金貸款額度等,但出臺了這樣多的救市政策似乎沒有扭轉中國房地產市場的局面,即使剛剛過去的「十一」黃金週,中國新建商品房成交仍然處於低迷狀態。

面對近一年來一直處於低迷狀態的中國樓市,地方政府不得不再行使「回購商品房」的大招。比如,最近蘇州市政府宣佈擬收購一萬套住房。在地方政府看來,使用「回購商品房」大招,可爲一石三鳥,即可以解決房地產開發商所急需的流動性短缺問題,化解房地產開發商的債務危機,也可以提振當前房地產市場的信心,讓購買住房重新進入市場,同時回購的住房將可用作安置房、保障房或人才房,化解一些城市居民住房困難的問題。所以,有人憧憬「回購住房」大招就如2020年新冠疫情爆發之後美聯儲所實施的無差異QE政策(不僅在市場上購買國債,也購買企業債),這是「中國樓市版的QE」,它同樣可啓動中國的房地產市場。

中國樓市版的QE

據《每日經濟新聞》的報導,近日來多個地方政府爲穩樓市也使出了「回購住房」的大招,都準備進入市場購買住房。除了蘇州之外,還有貴州省、山東濟南、浙江湖州、河北邯鄲、廣東惠州等近20個地方政府,都已宣佈了相關政策,總回購住房目標超過10萬套以上。不過,要說這些地方政府「回購住房」是「中國版樓市QE」,可能有點誇大其辭。因爲,即使這些地方政府回購住房的計劃都能夠達到。10萬套住房不過至多也是1千萬平方米住房(以每套100平方米計算),而到今年8月底中國待售商品房面積達54605萬平方米,10萬套住房僅佔要待售商品房面積的1.8%。而真正「中國版的QE」是近些年來中國的商業銀行貸款及社會融資總額的快速增長。比如,中國社會融資總額由2007年底的32.13萬億元(人民幣,下同),到2022年9月底爲360.45萬億元,爲2007年底的11.22倍。2007年全年商業銀行貸款爲36323萬元,到2022年1-9月就達到了17.89萬億元,2022年的前9個月就爲2007年全年近5倍。這纔是中國真正QE,也是中國房地產市場價格推高、房地產泡沫吹大的動力。

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還有,退一萬步說,假定「回購住房」是真正的「中國版樓市QE」,現在的問題是地方政府所宣佈購買10萬套住房的計劃是真實的回購,還是爲了托住房地產市場價格,穩定市場信心的一種宣示呢?也就是說,地方政府回購10套住房的計劃更可能是託市的營銷方式。只要這種營銷方式啓動了當地的房地產市場,地方政府馬上就會退出住房回購市場。有人就狂言,只要地方政府回購住房,不僅能夠穩定房價,讓持續下行的房地產調整週期逆轉,更可能是又會推高房價,讓房價重新進入上漲的區間,恢復以往的繁榮。如果房價上漲,在現有如此之多的購買住房優惠條件下,購買住房者尤其是住房投機炒作者又會如早些年那樣涌入房地產市場,並由此形成良性循環,中國房地產市場將全面啓動。

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不過,這更多的是地方政府推出「回購住房」政府的一廂情願。這個願望是否能夠得以實現,還得看當前的房地產市場條件。從當前中國的房地產市場態勢來看,核心的問題是一年來房價持續下跌(有些城市房價下跌持續了幾年),房地產市場的預期完全逆轉,再加上「爛尾樓停貸事件」更是把這種房價下跌的預期進一步強化,「房價只漲不跌」和「購買住房就賺錢」的神話已經全部破滅。而且河北廊坊、天津、武漢、東北等城市的房價暴跌的事實及一些購買新房期房者的親身體驗,已經從觀念意識到了購買住房的高風險(有可能會傾家蕩產),地方政府想通過「回購住房」引誘中國居民再涌入房地產市場並非易事,更何況地方政府「回購住房」目的是託市,中國居民肯定會觀察一些時間。在這種情況下,居民不會輕易地隨地方政府進入房地產市場的。

回購資金何處來?

當然,即使地方政府「回購住房」是真心實意的,及如果這幾個城市的成功後可能會向全國推廣。但地方政府的住房回購要得以實施,仍然面對着一系列的巨大障礙。首先,地方政府回購住房的資金從何處來?是來自地方政府財政支出?還是來自中央財政或中國央行等金融機構的支持。因爲,美國政府之所以能夠從2008年起長期採取QE的政策,最爲重要的是美聯儲可直接入市購買債券,美聯儲是債市的最後買家。而中國樓市的QE則是或由地方政府或由國有企業購買。就地方政府購買來說,新冠疫情抗三年,大分部地方政府承受沉重的財政壓力,再加中國房地產市場正處於下行週期,土地市場交易冷淡,1-7月土地成交價款下跌43%。在這種情況下,不少地方公務員的工資或是減少或是拖欠,地方政府豈能拿更多的資金來回購住房?以蘇州爲例,2022年一手房銷售平均價格大致要到300萬元一套。政府要回購一萬套住房,就需求300億元的資金,而蘇州市今年上半年財政收入爲1201億元,按年下跌了14%以上。300億元回購住房資金相當於蘇州全年財政收入的12%以上,那麼這些錢從何而來?更何況在2022年3月底,蘇州市一手房庫存達6.4萬套,政府計劃回購住房僅佔其六分之一。經濟如此發達的蘇州市場尚且如此,那麼財政上沒有實力的鄭州等城市,在資金上短期會更加困難。

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可能也有人會想,對於地方政府回購的資金問題,是不是可以用2015年棚改貨幣化安置方式來解決,因爲棚戶區貨幣化安置對啓動2015年中國樓市起到了重要作用。2015年6月國務院頒佈《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》,根據該檔央行推出PSL(抵押補充貸款)創新性政策工具,央行通過PSL向國開行發放貸款,國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款,地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款,地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款,國開行償還央行貸款,形成資金流的死循環,從而部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。全國各國的房地產市場也由此快速繁榮。因此,有人認爲這個模式是不是可以在地方政府回購住房的資金運行上重演。這就得看中國央行能夠設計出什麼樣的金融創新工具,最爲重要的是兩個模式運行的實現條件存在根本上的不同。棚戶區貨幣化安置是處於中國房地產市場上升週期,而目前則處於房地產市場下行週期。房地產市場運行性質截然不同,作爲抵押品的土地和住房價格評估也完全不同,一個是優質資產,一個是貶值資產。所以,中國央行要再設計一種金融創新工具給予地方政府回購住房資金上的支持並非易事。或許,中國央行至多創新一個可回購住房資金支持規則,對滿足要求的回購住房項目在資金上給予支持。

其次,假定地方政府回購住房不存在資金上的困難,但要實現該計劃還是存在不少技術上的難題待解決。一是所回購住房的定價問題。根據各地方公告,它們準備以「合理價」甚至「折扣價」收購商品住房,但是每一個樓盤的區域、住房的建造質量、樓盤景觀環境等存在較大差別,對「合理」和「折扣」定義不容易,所以,在沒有市場因素起作用的情況下,地方政府回購住房的出價不僅容易受到大衆的嚴重質疑,也可爲政府官員提供了尋租設租的機會。回購住房的低效應難以避免。

還有,哪些樓盤項目的住房可回購?其判定標準是什麼?因爲,計劃回購住房與實際存量待售住房相比所佔比重較小,這就意味着地方政府官員對回購住房的可選擇性極高。對房地產開發商來說,住房回購是一個有利可圖的方式,那麼房地產開發商之間就存在較大競爭,而這種競爭既可能有人際關係的競爭,也可能存在利益上的衝突,地方政府要化解這些矛盾並非易事。

可見,在當前的市場環境下,中國房地產市場正處於週期性的下行調整的過程中,房地產市場的預期已經逆轉,再加三年疫情讓居民購買能力下降,地方政府「回購住房」不可能取得立竿見影的效果,也不可能扭轉週期性下行的中國樓市,更何況地方政府住房回購本身就存在不少技術上的障礙。從長期看,中國樓市復甦,更取決於房價向下調整程度,取決於市場預期重新逆轉及居民對樓市信心的恢復。

(作者爲青島大學經濟學院教授)

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